घर की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स की गणना कैसे करें?

किसी "पूंजीगत संपत्ति" को बेचने से होने वाले किसी भी लाभ या प्राप्ति को “कैपिटल गेन" कहा जाता है। मकान, लॉट, स्टॉक, म्यूचुअल फंड, गहने, ट्रेडमार्क आदि जैसे निवेश को पूंजीगत संपत्ति माना जाता है। चूँकि लाभ या प्राप्ति को "आय" माना जाता है, इसलिए आपको उसी वर्ष उस विशिष्ट राशि पर कर का भुगतान करना होगा जब आप पूंजीगत संपत्ति हस्तांतरित करते हैं।

इसके अतिरिक्त, पूंजीगत लाभ अप्रासंगिक है क्योंकि इसमें केवल स्वामित्व का हस्तांतरण होता है और विरासत में मिली संपत्ति की कोई बिक्री नहीं होती है। उपहार के रूप में प्राप्त या विरासत में मिली संपत्तियों को आयकर विभाग द्वारा स्पष्ट रूप से कराधान से बाहर रखा गया है। हालाँकि, यदि संपत्ति विरासत में पाने वाला व्यक्ति इसे बेचने का इरादा रखता है तो कैपिटल गेन टैक्स लागू किया जाएगा।

भारत में कैपिटल गेन टैक्स का एक अवलोकन

जैसा कि आयकर अधिनियम में कहा गया है, पूंजीगत संपत्तियों की बिक्री से प्राप्त सभी लाभ और हानि कर के अधीन हैं। इस तरह के लेन-देन से आपको जो भी लाभ होता है उसे आय माना जाता है। नतीजतन, आपको इस पर टैक्स देना होगा।

पूंजीगत संपत्ति कुछ भी हो सकती है, जिसमें घर, जमीन, स्टॉक, बांड आदि शामिल हैं। कानूनों के अनुसार, भुगतान किए गए कर को कैपिटल गेन टैक्स के रूप में जाना जाता है। कर दायित्व का निपटान उस वित्तीय वर्ष के दौरान किया जाना चाहिए जिसमें पूंजीगत संपत्ति का हस्तांतरण होता है।

यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि जब आपको कोई संपत्ति विरासत में मिलती है, तो ये कर नियम लागू नहीं होते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि बिक्री तो हुई नहीं, केवल स्वामित्व में परिवर्तन हुआ है। इसके अतिरिक्त, यह कर उपहार या वसीयत के माध्यम से अर्जित संपत्ति पर लागू नहीं होता है।

पूंजीगत संपत्तियां कितने प्रकार की हैं?

पूंजीगत संपत्ति दो प्रकार की होती है:

• अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति (एसटीसीए): 36 महीने या उससे कम समय के लिए रखी गई संपत्ति को एसटीसीए माना जाता है। हालाँकि, इमारतों, घरों और भूमि जैसी अचल संपत्तियों के लिए वित्त वर्ष 2017-18 में 36 महीने को घटाकर 24 महीने कर दिया गया है। परिणामस्वरूप, यदि आप 24 महीने के स्वामित्व के बाद अपना घर बेचते हैं, तो आय को अल्पकालिक पूंजीगत लाभ माना जाएगा।
• दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति (एलटीसीए): 36 महीने से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति को एलटीसीए कहा जाता है। इसलिए, यदि आप इसे 36 महीने से अधिक समय तक रखने के बाद बेचते हैं, तो आपकी संपत्ति से होने वाली आय को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ माना जाएगा।

प्रॉपर्टी कैपिटल गेन टैक्स की गणना कैसे करें?

किसी संपत्ति के स्वामित्व की अवधि पूंजीगत लाभ की गणना को प्रभावित करती है। हालाँकि, आइए पहले कुछ वाक्यांश सीखें जो पूंजीगत लाभ की गणना करने के तरीकों पर आने से पहले गणना के लिए आवश्यक हैं:

• पूर्ण मूल्य प्रतिफल (अंतिम बिक्री मूल्य): विक्रेता की पूंजीगत संपत्ति के लिए खरीदार द्वारा भुगतान की गई राशि
• अधिग्रहण की लागत: यह परिसंपत्ति का मूल्य है जिस पर विक्रेता ने इसे खरीदा था।
• सुधार की लागत: पूंजीगत संपत्ति को अपग्रेड या संशोधित करने पर विक्रेता की लागत।
• स्थानांतरण की लागत: स्थानांतरण की लागत में परिसंपत्ति बिक्री के दौरान होने वाली कोई भी फीस शामिल है, जैसे पंजीकरण शुल्क, ब्रोकरेज शुल्क, या अन्य शुल्क।
• अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: यह लागत परिसंपत्ति की होल्डिंग अवधि के दौरान हुई मुद्रास्फीति मूल्यों को समायोजित करने के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) का उपयोग करके निर्धारित की जाती है। इसके अतिरिक्त, इस लागत को उन वर्षों के अनुपात के रूप में देखा जा सकता है जिनमें विक्रेता द्वारा संपत्ति खरीदी या बेची गई थी या वित्तीय वर्ष 2001-2002। (जो बाद में अधिग्रहण की लागत से गुणा किया जाता है)
• सुधार की अनुक्रमित लागत: यह लागत आवश्यक सुधार की कीमत को वर्ष के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक से गुणा करके निर्धारित की जाती है, फिर उस परिणाम को उस वर्ष के लिए सीआईआई द्वारा विभाजित किया जाता है जिस वर्ष काम हुआ था।

पूंजीगत लाभ की गणना

पूंजीगत लाभ कर की गणना करने के लिए, आपको निम्नलिखित डेटा एकत्र करना होगा। यदि आपके पास आवश्यक जानकारी है तो आप गणना करने के लिए इंटरनेट कैलकुलेटर का उपयोग कर सकते हैं।

• विक्रय मूल्य
• खरीद मूल्य
• बिक्री विवरण (बिक्री की तारीख आदि)
• क्रय जानकारी
• निवेश सूचना

टर्म जो आपको अवश्य समझने चाहिए

गणना के लिए निम्नलिखित टर्म आवश्यक हैं:

• अधिग्रहण की लागत: यह वह कीमत है जो आपने संपत्ति खरीदने के लिए चुकाई है।
• सुधार की लागत: पूंजीगत संपत्ति को संशोधित करने या बेहतर करने से जुड़ी लागत।
• पूर्ण मूल्य विचारणा: संपूर्ण हस्तांतरण के बदले में किया जाने वाला भुगतान।
• लागत मुद्रास्फीति सूचकांक, या सीआईआई: यह एक अवधारणा है जिसका उपयोग दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर चर्चा करते समय किया जाता है। हर साल, सूचकांक सरकार द्वारा निर्धारित और प्रकाशित किया जाता है।

किसी संपत्ति के पूंजीगत लाभ की गणना कैसे करें

विभिन्न कीवर्ड के अर्थों की बुनियादी समझ होने के बाद आप अपने घर पर पूंजीगत लाभ का निर्धारण कर सकते हैं। पूंजीगत लाभ की सही गणना करने के लिए आवश्यक सूत्र यहां दिए गए हैं।

• 1. दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ की गणना के लिए निम्नलिखित समीकरण का उपयोग किया जाता है:
  दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ = प्रतिफल का पूरा मूल्य - (खरीद की अनुक्रमित लागत + सुधार की अनुक्रमित लागत + बिक्री/हस्तांतरण की अनुक्रमित लागत)



जिस दर पर कैपिटल गेन टैक्स की गणना की जाती है उसमें हर साल बदलाव होता है।

• 2. अल्पकालिक पूंजीगत लाभ की गणना के लिए निम्नलिखित समीकरण का उपयोग किया जाता है:
  अल्पकालिक पूंजीगत लाभ = प्रतिफल का पूरा मूल्य - (खरीद की लागत + सुधार की लागत + बिक्री/स्थानांतरण की लागत)
  करदाता का कर दायरा अल्पकालिक लाभ पर कैपिटल गेन टैक्स की दर निर्धारित करता है।

विरासत में मिली प्रतिभूतियों के लिए आवश्यकताएँ

यह निर्धारित करते समय कि कोई संपत्ति अल्पकालिक या दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति है, चाहे वह उपहार, वसीयत, उत्तराधिकार या विरासत के माध्यम से प्राप्त की गई हो, पिछले मालिक के पास संपत्ति के रहने की अवधि पर विचार किया जाता है।

बोनस शेयर या राइट्स इश्यू की समय सीमा उस दिन से मापी जाती है जब बोनस शेयर या राइट्स इश्यू वितरित किए गए थे।

पूंजीगत लाभ कम करने के लिए कोई कर कटौती?

एक संपत्ति मालिक आयकर अधिनियम द्वारा अपने पूंजीगत लाभ कर को कम कर सकता है। आइए विचार करें कि कैसे:

• धारा 54एफ: यदि आप एक नया घर बनाने के लिए घर या जमीन का टुकड़ा बेचने से प्राप्त 100% आय का उपयोग करते हैं तो इसे कैपिटल गेन टैक्स बाहर रखा जाएगा। हालाँकि, इस पर कुछ प्रतिबंध लगाए गए हैं।
• धारा 54ईसी: यदि भूमि की बिक्री से दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ का उपयोग पूंजीगत लाभ बांड खरीदने के लिए किया जाता है तो कर दायित्व कम हो सकता है। इसके अतिरिक्त, आप पूंजीगत लाभ खाता योजना के तहत बैंक में ऐसे कर जमा करके कर कटौती का लाभ उठा सकते हैं।

बॉन्ड कैपिटल गेन्स टैक्स का क्या मतलब है?

संपत्ति की बिक्री के छह महीने के भीतर, लोग आईटी अधिनियम की धारा 54EC द्वारा कुछ निश्चित बांडों में निवेश कर सकते हैं, जैसे कि ग्रामीण विद्युतीकरण लिमिटेड और भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण द्वारा जारी किए गए बांड। तीन साल से पहले, पूंजीगत लाभ को भुनाया नहीं जा सकता।

बांड खरीदार को गारंटीशुदा ब्याज दर प्रदान करता है। एक व्यक्ति एक वित्त वर्ष में 50 लाख रुपये तक का निवेश कैपिटल गेन बांड में कर सकता है।। इसके अतिरिक्त, लाभ दीर्घकालिक कैपिटल बांड तक सीमित है।

केस 1: घर की संपत्ति बिक्री

निम्नलिखित लागतें कुल विक्रय मूल्य से घटा दी जाती हैं:

• खरीदार ढूंढने के लिए भुगतान किया गया कमीशन या ब्रोकरेज शुल्क।
• स्टाम्प पेपर की लागत।
• यात्रा और स्थानान्तरण से जुड़े व्यय।
• अचल संपत्ति विरासत से जुड़े व्यय, जैसे कि वसीयत-लेखन और उत्तराधिकार प्रमाणन प्रक्रियाओं के दौरान किए गए व्यय। कुछ परिस्थितियों में, इसमें निष्पादक की फीस भी शामिल होती है।

केस 2: शेयर बिक्री

शेयर बिक्री से संबंधित कटौतियों के बारे में आपको जो जानने की आवश्यकता है वह यहां दिया जा रहा है:

• ब्रोकरेज फीस शेयर बेचने से जुड़ी है
• प्रतिभूति लेनदेन कर (एसटीटी) को लागत के रूप में नहीं काटा जा सकता है।

पूंजीगत लाभ के लिए कर बचत के क्या विकल्प उपलब्ध हैं? यदि आप पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करने से बचना चाहते हैं तो यहां कुछ तरीके दिए गए हैं:

• लेन-देन के मुनाफ़े का पूर्ण उपयोग नया घर खरीदने के लिए किया जा सकता है। ऐसे में कर नहीं लगेगा। हालाँकि, आपको उस वर्ष के लिए अपना आयकर जमा करने से पहले एक नया घर खरीदना होगा।
• आप भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण और ग्रामीण विद्युतीकरण निगम लिमिटेड से तीन साल के बांड खरीदकर अपने दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ को भी काम में लगा सकते हैं। कृपया ध्यान दें कि एक वित्तीय वर्ष में आप इन बांडों में अधिकतम रु. 50 लाख ही निवेश कर सकते हैं।
• यदि आप तुरंत दूसरी अचल संपत्ति नहीं खरीदना चाहते हैं तो भी आप पूंजीगत लाभ पर कर का भुगतान करने से बच सकते हैं। आप पूंजीगत लाभ खाता योजना (सीजीएएस) में आय जमा करके किसी भी सार्वजनिक क्षेत्र के बैंक में दो से तीन साल तक पैसा रख सकते हैं। धन को पूंजीगत लाभ के रूप में वर्गीकृत करने और उस पर कर का भुगतान करने से बचने के लिए, आपको समय सीमा समाप्त होने से पहले धन को किसी संपत्ति में निवेश करना चाहिए। एक तैयार संपत्ति दो साल के भीतर खरीदी जानी चाहिए, लेकिन यदि आप अभी भी निर्माणाधीन घर चुनते हैं, तो आपके पास लेनदेन पूरा करने के लिए तीन साल हैं।
• यदि कोई नया प्रॉपर्टी डेवलपर खरीद के तीन साल के भीतर संपत्ति की डिलीवरी नहीं करता है, तो आपका कर माफ कर दिया जाएगा।
• पूंजीगत लाभ निर्धारित करने के लिए स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का समायोजन किया जाता है।

लंबी अवधि की इक्विटी में निवेश करने से आपको पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करने से बचने में भी मदद मिल सकती है। यदि आप सफल व्यवसायों के उच्च गुणवत्ता वाले स्टॉक प्राप्त कर सकते हैं और उन्हें लंबे समय तक रख सकते हैं तो आपका कर दायित्व सबसे कम होगा। हालाँकि, ऐसी फर्में ढूंढना जो नियमित रूप से अच्छा परफॉर्म करती हैं और लंबे समय तक उनमें निवेशित रहना कठिन होता है। दीर्घावधि में कंपनी के परिचालन में परिवर्तन की वजह से भी आपको अंतत: शेयर बेचने की जरूरत पड़ सकती है। इसके अतिरिक्त, पिछले वर्षों में हुए किसी भी पूंजीगत नुकसान के विरुद्ध पूंजीगत लाभ को संतुलित करके, आप अपने कैपिटल गेन टैक्स को कम करने में सक्षम हो सकते हैं। भारत के आयकर नियमों में प्रावधान है कि यदि किसी व्यक्ति को पिछले वर्षों में कोई पूंजीगत हानि हुई है, तो वे अपने कर दायित्व को कम करने के लिए उन हानियों के विरुद्ध अपने पूंजीगत लाभ की भरपाई कर सकते हैं। इस बात पर जोर दिया जाना चाहिए कि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ केवल दीर्घकालिक पूंजीगत घाटे की भरपाई कर सकते हैं। अल्पकालिक पूंजीगत घाटे का उपयोग केवल अल्पकालिक पूंजीगत लाभ की भरपाई के लिए किया जा सकता है। पूंजीगत हानि को अगले आठ वर्षों तक कैरी ओवर किया जा सकता है।

पूंजीगत लाभ कर की गणना करते समय आपको किन बातों का ध्यान रखना चाहिए?

कैपिटल गेन टैक्स बिक्री पर लागू होता है, प्रवेश पर नहीं।

अब आपको इनवेस्टमेंट कैपिटल गेन टैक्स की सामान्य समझ हो गई होगी। हालाँकि, आप बाद में इस पर और अधिक सोच-विचार करने का निर्णय ले सकते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि कैपिटल गेन टैक्स केवल तभी लागू होता है जब आप अपना निवेश बेचते हैं। जब आप निवेश करते हैं, तो कोई कैपिटल गेन टैक्स नहीं लगता है।

एक समय सीमा और एक्जिट योजना के साथ निवेश करें।

जब आप एक्जिट योजना और समय सीमा पर विचार किए बिना निवेश शुरू करते हैं तो यह आधा होमवर्क करने जैसा है।यहां एक स्पष्ट प्रस्थान योजना और समय सीमा का होना महत्वपूर्ण है। आप कैपिटल गेन टैक्स के सभी प्रभावों के बारे में जानने के बाद पूछताछ कर सकते हैं:

• क्या निवेश अभी भी मेरे वित्तीय उद्देश्यों के अनुरूप है?
• क्या यह अभी भी मेरी जोखिम सहनशीलता (जोखिम स्वीकार करने की क्षमता) के अनुकूल है?
• क्या मुझे यह जानकर निवेश करने में आत्मविश्वास महसूस होता है कि एक्जिट करने पर मुझे कब और कितना कैपिटल गेन टैक्स देना होगा?

निष्कर्ष

पिछले वर्षों की आयकर फाइलिंग में पूंजीगत हानि का खुलासा किया जाना चाहिए; इसे उजागर किया जाना चाहिए। केवल बाजार में निवेश संभावनाओं की प्रचुरता के कारण धन लाभ प्राप्त किया जा सकता है। इसके अतिरिक्त, यदि आप समझदारी से पुनर्निवेश करते हैं, तो कैपिटल गेन टैक्स कम हो सकता है, जिसके परिणामस्वरूप महत्वपूर्ण बचत होगी।